Frequently Asked Questions

Beim Kauf einer Immobilie in der Region Valencia (Alicante) sollten Sie zusätzlich zum Kaufpreis mit ca. 12 % bis 13 % Nebenkosten kalkulieren. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

• Grunderwerbssteuer (ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): In der Region Valencia beträgt diese aktuell 10 % des Kaufpreises (bzw. des steuerlichen Referenzwertes).

• Notargebühren: Die Kosten für die Erstellung der öffentlichen Kaufurkunde (Escritura) liegen in der Regel zwischen 600 € und 1.000 €, abhängig vom Kaufpreis und der Länge des Dokuments.

• Grundbuchamt (Registro de la Propiedad): Für die Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen fallen ca. 400 € bis 700 € an.

• Anwaltskosten: Ein unabhängiger Rechtsanwalt ist in Spanien dringend empfohlen. Rechnen Sie hier mit ca. 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises (zzgl. MwSt.).

• Sonstiges: Kleinere Beträge für die Gestoría (Abwicklungsbüro) oder die Ummeldung von Wasser und Strom.

Wichtig für Sie: In Spanien wird die Maklerprovision im Hinterland üblicherweise vom Verkäufer getragen. Für Sie als Käufer entstehen durch meine Vermittlung also keine zusätzlichen Maklergebühren.

Ja, absolut. Ein unabhängiger Rechtsanwalt ist beim Immobilienkauf in Spanien unerlässlich.

In Deutschland übernimmt der Notar einen Großteil der rechtlichen Prüfung. In Spanien hingegen beurkundet der Notar zwar den Kaufvertrag, prüft aber nicht die vollständige rechtliche und baurechtliche Situation der Immobilie. Diese Aufgabe übernimmt Ihr Anwalt (Abogado).

Ein spezialisierter Anwalt prüft für Sie:

• Eigentumsverhältnisse: Gehört die Immobilie wirklich dem Verkäufer? Gibt es mehrere Erben, die zustimmen müssen?

• Grundbuchauszug (Nota Simple): Gibt es versteckte Schulden, Hypotheken oder Pfändungen, die auf dem Haus lasten?

• Baurechtliche Legalität: Ist die Immobilie im Grundbuch eingetragen? Gibt es Erweiterungen (Pools, Anbauten), die illegal errichtet wurden und abgerissen werden könnten?

• Schuldenfreiheit: Sind alle Grundsteuern (IBI), Müllgebühren und Gemeinschaftskosten der letzten Jahre bezahlt?

• Verfügbarkeit von Papieren: Liegt die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad) und der Energieausweis vor?

Kurz gesagt: Ein Anwalt schützt Sie vor bösen Überraschungen und schützt Ihr Investment. Ich arbeite eng mit vertrauenswürdigen, deutschsprachigen Anwälten in der Region zusammen, die genau diese Prüfungen für Sie vornehmen.

Dies ist einer der am häufigsten verwechselten Begriffe beim Immobilienkauf in Spanien. Für Sie als EU-Bürger ist die Unterscheidung wichtig:

• NIE (Número de Identidad de Extranjero): Dies ist lediglich Ihre spanische Steuernummer für Ausländer. Sie benötigen die NIE für fast alles: um eine Immobilie zu kaufen, ein Bankkonto zu eröffnen, einen Internetanschluss zu beantragen oder ein Auto anzumelden. Wichtig: Die NIE allein berechtigt Sie noch nicht dazu, dauerhaft in Spanien zu leben oder Ihren Wohnsitz hierher zu verlegen. Sie ist lediglich eine Nummer zur Identifizierung bei Behörden.

• Residencia (Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión): Wenn Sie planen, länger als drei Monate am Stück in Spanien zu leben, müssen Sie sich offiziell im Ausländerregister anmelden. Dies ist die eigentliche Wohnsitzanmeldung. Sie erhalten dann ein grünes Dokument (oft im Scheckkartenformat oder als DIN-A4-Bogen), das bestätigt, dass Sie in Spanien gemeldet und ansässig sind.

Zusammengefasst: Die NIE brauchen Sie zum Kaufen, die Residencia brauchen Sie zum Leben. Für den eigentlichen Kaufprozess Ihrer Finca ist im ersten Schritt die NIE zwingend erforderlich. 

Ja, das ist für den Immobilienkauf und das Leben in Spanien dringend empfohlen und in der Praxis fast unerlässlich.

Zwar ist es theoretisch möglich, den Kaufpreis von einem deutschen Konto aus zu überweisen, aber ein spanisches Konto bietet enorme Vorteile und ist für folgende Punkte notwendig:

• Zahlung der Nebenkosten: Notar, Grundbuchamt und Anwalt verlangen oft Zahlungen von einem spanischen Konto, um die Abwicklung zu beschleunigen.

• Zahlung des Kaufpreises: Die meisten spanischen Notare bevorzugen oder verlangen bei der Beurkundung einen spanischen Bankscheck (Cheque Bancario) von einem inländischen Institut.

• Laufende Kosten (Domiciliación): Für die automatische Abbuchung von Strom, Wasser, Grundsteuer (IBI) und Müllgebühren benötigen Sie zwingend eine spanische IBAN.

• Verkauf / Steuerrückerstattung: Sollten Sie die Immobilie später wieder verkaufen oder eine Steuerrückerstattung erhalten, ist die Abwicklung über ein spanisches Konto wesentlich schneller und unkomplizierter.

Tipp: Ich helfe Ihnen gerne dabei, ein Konto bei einer Bank vor Ort zu eröffnen, die auch deutschsprachige Berater hat.

Der „Contrato de Arras“ ist der privatschriftliche Vorvertrag, der den eigentlichen Immobilienkauf einleitet. Er ist das verbindliche Versprechen zwischen Käufer und Verkäufer, den Kauf innerhalb einer festgelegten Frist zu einem bestimmten Preis durchzuführen.

Warum dieser Vertrag so wichtig ist:

• Reservierung: Er sichert Ihnen die Immobilie. Nach Unterzeichnung darf der Verkäufer das Haus nicht mehr an jemand anderen verkaufen.

• Anzahlung: Mit dem Vertrag leisten Sie eine Anzahlung (üblicherweise 10 % des Kaufpreises). Diese Summe wird später auf den finalen Kaufpreis angerechnet.

• Rechtliche Verbindlichkeit: Der Vertrag legt alle Konditionen fest (Kaufpreis, Frist für die Notarunterzeichnung, wer welche Kosten trägt).

Besonderheit: Das Risiko-Element (Arras Penitenciales) Die meisten Verträge in Spanien sind sogenannte „Arras Penitenciales“. Das bedeutet, beide Parteien können vom Vertrag zurücktreten, müssen dafür aber einen hohen Preis zahlen:

• Tritt der Käufer zurück: Er verliert die geleistete Anzahlung (die 10 %).

• Tritt der Verkäufer zurück: Er muss dem Käufer die Anzahlung doppelt zurückzahlen.

Fazit: Der Arras-Vertrag ist Ihr Garantieschein, dass der Kauf zustande kommt. Ich sorge dafür, dass dieser Vertrag alle notwendigen Klauseln enthält, um Ihre Rechte als Käufer vollumfänglich zu schützen.

In Spanien wird zwischen städtischem Boden (Urbana) und ländlichem Boden (Rústica) unterschieden. Dies ist besonders im Hinterland entscheidend:

• Urbana (Städtisches Land): Das Grundstück ist voll erschlossen (Strom, Wasser, Kanalisation). Bauvorhaben und Erweiterungen sind im Rahmen der städtischen Bebauungspläne meist unkompliziert möglich.

• Rústica (Ländliches Land): Entgegen der weitläufigen Meinung darf auf Rústico-Land gebaut werden, jedoch ist dies extrem streng reglementiert. In der Region Valencia gelten dafür meist folgende Mindestanforderungen:

  • Mindestgrundstücksgröße: In der Regel müssen Sie mindestens 10.000 m² Land besitzen, um ein freistehendes Wohnhaus (Vivienda unifamiliar) bauen zu dürfen.

  • Bebaubarkeit (Ocupación): Meist dürfen maximal 2 % der Grundstücksfläche bebaut werden.

  • Nutzung: Das Haus muss als Haupthaus dienen; weitere separate Gebäude sind oft nicht erlaubt.

  • Erschließung: Da es keinen Anschluss an die Kanalisation gibt, ist eine zertifizierte biologische Klärgrube (Fosa Séptica) heute Pflicht.

Wichtig für Käufer: Viele ältere Fincas auf kleineren Grundstücken haben Bestandsschutz, dürfen aber oft nicht vergrößert werden. Ein neuer Pool oder ein Gästehaus auf einem 2.000 m² Rústico-Grundstück ist heute rechtlich fast unmöglich zu legalisieren.

Ich prüfe für Sie bei jedem Objekt, ob die vorhandene Bebauung den geltenden Normen entspricht oder ob es sich um “geschützten Bestand” handelt.

Die Antwort auf diese Frage hängt stark von der Region ab, in der Sie suchen. In der Region Valencia (unserem Hauptgebiet im Hinterland von Alicante) gilt folgendes:

• In der Regel zahlt der Verkäufer: Üblicherweise ist die Maklerprovision bereits im ausgeschriebenen Verkaufspreis enthalten und wird vom Verkäufer getragen. Für Sie als Käufer entstehen durch meine Vermittlung also keine zusätzlichen Maklergebühren.

• Regionale Unterschiede: Falls Sie auch in der Provinz Valencia (Stadt) oder in anderen Regionen wie Murcia suchen, kann es vorkommen, dass die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird (oft 3 % + 3 %).

Transparenz bei Fincabien: Bei den Immobilien in meinem Portfolio auf Fincabien ist die Provision für Sie als Käufer bereits inklusive. Bei seltenen Ausnahmen werden Sie darauf hingewiesen. Es gibt keine versteckten Gebühren. Mein Service – von der Beratung über die Besichtigung bis hin zur Unterstützung bei der Kaufabwicklung – ist für Sie als Käufer kostenfrei. 

Wenn Sie stolzer Besitzer einer Finca im Hinterland sind, sollten Sie neben den Verbrauchsgebühren (Strom/Wasser) folgende Fixkosten einplanen:

• Grundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Dies ist die wichtigste jährliche Steuer an die Gemeinde. Die Höhe hängt vom Katasterwert (Valor Catastral) der Immobilie ab. Im Hinterland liegt diese meist zwischen 200 € und 800 € pro Jahr, je nach Größe und Lage.

• Müllgebühren (Basura): Eine jährliche Gebühr für die Abfallentsorgung, die je nach Gemeinde zwischen 50 € und 150 € liegt.

• Versicherungen: Eine Wohngebäudeversicherung ist dringend ratsam. Rechnen Sie je nach Wert und Ausstattung mit ca. 250 € bis 500 € jährlich.

• Einkommensteuer für Nicht-Residente (IRNR): Wenn Sie nicht dauerhaft in Spanien leben (Nicht-Resident), müssen Sie eine fiktive Selbstnutzungssteuer zahlen. Diese ist gering und liegt meist bei etwa 0,2 % bis 0,5 % des Katasterwerts pro Jahr.

• Gemeinschaftskosten (Comunidad): Falls Ihre Immobilie Teil einer Urbanización ist, fallen Gebühren für die Instandhaltung der Gemeinschaftsanlagen (Pool, Wege, Beleuchtung) an. Viele Fincas im Hinterland sind jedoch “independiente”, wodurch diese Kosten komplett entfallen.

Ja, das ist grundsätzlich möglich, allerdings unterscheiden sich die Bedingungen deutlich von denen für Ansässige (Residente).

Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz und Ihr Einkommen weiterhin in Deutschland haben, gelten für spanische Banken folgende Faustregeln:

• Beleihungsauslauf (LTV): Spanische Banken finanzieren für Nicht-Residente in der Regel nur 60 % bis 70 % des Schätzwerts (oder des Kaufpreises, je nachdem, welcher Wert niedriger ist).

• Eigenkapital: Sie müssen also mindestens 30 % bis 40 % des Kaufpreises plus die ca. 12-13 % Kaufnebenkosten (Steuern, Notar etc.) als Eigenkapital mitbringen. Insgesamt sollten Sie also über ca. 50 % des Kaufpreises in bar verfügen.

• Laufzeit: Die Laufzeit ist oft auf 20 bis 25 Jahre begrenzt und endet meist mit dem 70. oder 75. Lebensjahr des Kreditnehmers.

• Dokumentation: Die Bank verlangt lückenlose Einkommensnachweise aus Deutschland (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, Schufa-Auskunft).

Mein Tipp: Da die Zinsen und Bedingungen stark schwanken, empfehle ich oft die Zusammenarbeit mit spezialisierten Hypothekenmaklern, die den gesamten spanischen Markt für Sie vergleichen. Ich stelle gerne den Kontakt zu Experten her, die Deutsch oder Englisch sprechen.

Die Cédula de Habitabilidad ist ein Dokument der Gemeinde, das die Bewohnbarkeit bescheinigt. Im Hinterland ist die Situation jedoch oft speziell, und man muss hier zwischen Theorie und Praxis unterscheiden:

• Wann ist sie wirklich zwingend? Sie benötigen die Cédula eigentlich nur in zwei Fällen: Wenn Sie eine spanische Hypothek aufnehmen möchten oder wenn Sie einen komplett neuen Anschluss für Strom oder Wasser beantragen müssen.

• Verkauf ohne Cédula: Ein Hauskauf kann in Spanien absolut problemlos ohne eine aktuelle Cédula abgewickelt werden. Tatsächlich besitzen viele Häuser im Hinterland keine aktuelle Bescheinigung. Das hindert Sie weder am Kauf noch am rechtmäßigen Einzug.

• Ummeldungen: Bestehende Verträge für Strom und Wasser lassen sich in der Regel problemlos auf Ihren Namen ummelden, auch wenn die Cédula abgelaufen ist.

Was ist mit dem „Certificado de no infracciones“? Oft ist dieses Zertifikat (das bestätigt, dass keine Bußgeldverfahren wegen illegaler Bauten vorliegen) viel wichtiger als die Cédula selbst. Aber auch dieses ist für den reinen Kaufprozess nicht zwingend vorgeschrieben.

Mein Fazit für Sie: Lassen Sie sich von fehlenden Papieren nicht verunsichern. Im Hinterland ist das der Normalfall. Ich prüfe für Sie vorab die Historie des Hauses, damit Sie genau wissen, worauf Sie sich einlassen – egal, ob mit oder ohne Cédula.